Un contrato de alquiler temporal para empresas no es un contrato de vivienda habitual con la palabra “temporal” añadida. Es una figura jurídica distinta. Además, se regula por un artículo diferente de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Por eso, si el contrato no está bien redactado, la empresa puede llevarse una sorpresa: un juez puede reclasificarlo como arrendamiento de vivienda habitual. Eso implica todas las protecciones y plazos mínimos de ese régimen. Estas son las cláusulas que evitan ese riesgo en cualquiera de los alquileres temporales en Madrid pensados para empresas.
¿Por qué un alquiler de empresa en Madrid no es un alquiler de vivienda habitual?
El artículo 3.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) regula los arrendamientos “para usos distintos del de vivienda”. En esa categoría entra el alquiler por temporada. Es el que no cubre una necesidad permanente de residencia, sino una circunstancia concreta y delimitada en el tiempo, como un desplazamiento laboral. A diferencia del arrendamiento de vivienda habitual (artículo 2 LAU), este tipo de contrato no está sujeto a la prórroga obligatoria de cinco o siete años de los artículos 9 y 10 LAU. Además, la renta y la duración se pactan libremente entre las partes.
Los tribunales han confirmado en varias sentencias que el contrato queda fuera del régimen protector de los inquilinos particulares cuando quien arrienda es una empresa para alojar a directivos o empleados. Esto ocurre porque la finalidad es empresarial, no una necesidad de vivienda personal. Sin embargo, esa protección legal solo funciona si el contrato está redactado correctamente. Si se parece demasiado a un arrendamiento de vivienda habitual disfrazado, un juzgado puede reclasificarlo. Por eso entran en juego las cláusulas siguientes.
¿Qué debe incluir la cláusula de causa de la temporalidad?
Es la cláusula que sostiene todo el contrato. Debe identificar el motivo concreto por el que se necesita el alojamiento: un traslado laboral, un proyecto con fecha de inicio y fin, una obra en las oficinas habituales, etc. Sin esta cláusula, o con una redacción vaga tipo “por el tiempo que la empresa considere”, el contrato pierde su justificación frente a un alquiler de vivienda habitual.
Lo recomendable es que la cláusula remita a un documento anexo que acredite esa causa. Puede ser la carta de desplazamiento del empleado o el contrato del proyecto. También sirve cualquier otro papel que demuestre que la necesidad es temporal y no permanente.
¿Por qué hay que declarar el domicilio habitual del arrendatario?
El contrato debe recoger dónde tiene su domicilio habitual y permanente el empleado, o la empresa si es persona jurídica extranjera. Ese domicilio debe ser distinto del inmueble objeto del contrato. Muchas empresas omiten este dato por parecer irrelevante. Sin embargo, es justo lo que refuerza ante un juzgado que el piso alquilado no sustituye a una vivienda permanente. Así queda claro que solo cubre una necesidad puntual.
¿Cómo debe fijarse la duración para evitar la prórroga automática?
El contrato debe fijar una fecha de inicio y una fecha de finalización concretas. Además, debe renunciar de forma expresa al régimen de prórroga obligatoria de los artículos 9 y 10 LAU. Ese régimen solo aplica a los arrendamientos de vivienda habitual. Sin esta renuncia explícita, un contrato de temporada mal redactado puede interpretarse como si tuviera esa prórroga. Así se complica mucho la salida del inmueble cuando termina el desplazamiento.
Si el desplazamiento se alarga, lo mejor es firmar una prórroga o addendum específico antes de que venza el contrato. Así se evita que se renueve de forma tácita.
¿Por qué hay que identificar al ocupante del piso en el contrato?
Esta cláusula conecta directamente con el tratamiento fiscal del contrato, ya lo explicamos en nuestro artículo sobre IVA en el alquiler corporativo. El contrato debe identificar con nombre completo y DNI a la persona física que va a ocupar la vivienda, aunque quien firme como arrendatario sea la empresa. Sin esta identificación se pierde la exención de IVA. Además, el contrato queda más expuesto si algún día llega a un juzgado.
¿Cuánto es la fianza en un alquiler temporal para empresas?
Al tratarse de un arrendamiento para uso distinto de vivienda, la fianza legal obligatoria es de dos mensualidades. Es el doble que en un contrato de vivienda habitual, donde solo se exige una mensualidad. Muchas empresas se llevan la sorpresa de este importe si no lo tienen presupuestado desde el principio. Por eso, conviene incluir también garantías adicionales. Puede ser un aval bancario o un depósito extra, sobre todo en estancias largas o con varios empleados alojados a la vez.
¿Qué debe decir el contrato sobre el subarriendo y la cesión?
El contrato debe prohibir de forma expresa que el ocupante ceda o subarriende el inmueble a un tercero sin autorización. También debe dejar claro que la empresa no puede sustituir libremente al ocupante sin que ese cambio quede reflejado por escrito. Esta cláusula protege al propietario. Además, es la misma que sostiene la exención de IVA mencionada antes.
¿Qué gastos y qué inventario debe recoger el contrato?
El contrato debe especificar con claridad qué suministros están incluidos en la renta, como luz, agua, wifi o comunidad. También debe indicar cuáles corren por cuenta del ocupante, y debe incorporar un inventario detallado del mobiliario y los electrodomésticos. Así se evitan disputas al final de la estancia sobre qué se ha deteriorado o qué faltaba desde el principio. Esto importa especialmente cuando la cocina equipada forma parte del valor del alojamiento, algo habitual en los alquileres temporales en Madrid pensados para estancias largas de empresa.
¿Qué debe pactarse para poder resolver el contrato antes de tiempo?
Los desplazamientos de empresa cambian de duración con más frecuencia que un alquiler particular. Un proyecto se acorta, un empleado vuelve antes de lo previsto. Por eso, conviene pactar en qué condiciones se puede resolver el contrato antes de la fecha acordada. Hay que fijar también con qué preaviso y con qué penalización, si la hay. Sin esta cláusula, la empresa queda atada al plazo completo aunque ya no necesite el alojamiento.
¿Qué cláusula de protección de datos hay que incluir?
El contrato identifica con nombre y DNI a una persona física distinta del arrendatario. Por eso, es necesario incluir una cláusula de tratamiento de datos personales conforme al RGPD. Esta cláusula debe especificar para qué se usan esos datos y durante cuánto tiempo se conservan.
¿Cómo redacta BizTrip estos contratos en Madrid?
En BizTrip redactamos cada contrato de alquiler por meses en Madrid con todas estas cláusulas incorporadas desde el primer día: causa de temporalidad documentada, identificación del ocupante, fianza conforme a la normativa y condiciones claras de resolución anticipada. Así, vuestro departamento legal no tiene que revisar ni renegociar nada antes de firmar.
Si tu empresa necesita alojamiento temporal en Madrid para uno o varios empleados desplazados, en BizTrip nos encargamos de que el contrato esté bien planteado desde el principio, tanto en lo legal como en lo fiscal. Trabajamos exclusivamente en Madrid. Por eso conocemos al detalle la normativa local y los barrios donde mejor encaja cada tipo de desplazamiento. Consulta nuestras zonas disponibles en Madrid y resuelve a la vez el alojamiento y la seguridad jurídica del contrato. Si quieres consultar el texto legal completo, puedes hacerlo en el BOE, texto consolidado de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Preguntas frecuentes
¿En qué se diferencia un contrato de alquiler temporal para empresas de uno de vivienda habitual?
El de vivienda habitual (artículo 2 LAU) cubre una necesidad permanente de residencia. Tiene, además, prórroga obligatoria de cinco o siete años. El de temporada (artículo 3.2 LAU) cubre una necesidad puntual y delimitada en el tiempo. Su duración, por tanto, se pacta libremente entre las partes.
¿Cuánto es la fianza obligatoria en un alquiler temporal para empresas?
Dos mensualidades. Es el doble que en un contrato de vivienda habitual, según el artículo 36 de la LAU para arrendamientos de uso distinto de vivienda.
¿Qué pasa si el contrato no especifica la causa de la temporalidad?
El contrato queda más expuesto a que un juzgado lo reclasifique como arrendamiento de vivienda habitual. Eso implica las protecciones y plazos mínimos que ese régimen da al inquilino.
¿Puede la empresa cambiar libremente al empleado que ocupa el piso?
No, sin que quede reflejado por escrito en el contrato o en un anexo. Cambiar al ocupante sin documentarlo puede afectar tanto a la naturaleza del contrato como a la exención de IVA aplicable.