Alquilar una vivienda implica asumir una serie de gastos iniciales que pueden generar dudas. La cuestión sobre quién paga los honorarios de la inmobiliaria en un alquiler ha cambiado de forma clara en España desde el año 2023. La aprobación de la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, modificó la Ley de Arrendamientos Urbanos y estableció un nuevo reparto de costes en los contratos de vivienda habitual. Entender qué dice la norma y cómo se aplica en la práctica es clave para evitar pagos indebidos.
¿Qué son los honorarios de la inmobiliaria en un alquiler?
Los honorarios inmobiliarios son la contraprestación económica que recibe la agencia por intermediar en el arrendamiento de un inmueble. No se trata solo de publicar un anuncio, sino de un conjunto de servicios profesionales orientados a formalizar el contrato con garantías jurídicas.
Entre los servicios más habituales se incluyen:
- Comercialización del inmueble en portales especializados.
- Gestión de visitas y coordinación de agendas.
- Filtro y análisis de solvencia de candidatos.
- Redacción del contrato conforme a la Ley de Arrendamientos Urbanos.
- Gestión del depósito de la fianza ante el organismo autonómico correspondiente.
El valor habitual de estos honorarios suele equivaler a una mensualidad de renta más IVA (21%), aunque también puede fijarse como un porcentaje de la anualidad, generalmente entre el 8% y el 12%. No existe una tarifa regulada por ley, ya que rige el principio de libre competencia.
Desde el punto de vista fiscal, estos servicios están sujetos a IVA, según la normativa de la Agencia Tributaria. Además, para el propietario constituyen un gasto deducible en el IRPF dentro de los rendimientos del capital inmobiliario.
Es importante diferenciar entre honorarios de intermediación y servicios opcionales adicionales. Solo los servicios efectivamente contratados pueden facturarse, y su imputación dependerá del tipo de contrato de alquiler.
¿Quién paga los honorarios inmobiliarios según la ley actual?
La respuesta es clara cuando se trata de vivienda habitual. Desde la entrada en vigor de la Ley 12/2023, los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato deben ser asumidos por el arrendador.
El artículo 20.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, tras su modificación, establece que los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo del arrendador.
Esta norma tiene carácter imperativo. Esto significa que no puede pactarse lo contrario en contratos de vivienda habitual. Cualquier cláusula que imponga estos costes al inquilino es nula de pleno derecho.
La obligación afecta a personas físicas, personas jurídicas y grandes tenedores. En todos los casos, si el contrato es de vivienda habitual, paga el propietario.
En zonas declaradas tensionadas por las comunidades autónomas, el control administrativo es más estricto. El incumplimiento puede derivar en sanciones conforme al régimen establecido en la Ley de Vivienda.
Además, el propietario puede deducirse estos gastos en su declaración del IRPF, lo que refuerza el criterio de que el coste forma parte de su actividad como arrendador.
Honorarios de la inmobiliaria en un alquiler temporal: cómo funciona
El escenario cambia cuando hablamos de alquiler temporal. Los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, regulados en el artículo 3 de la LAU, no están sujetos a la misma protección que la vivienda habitual.
Un alquiler de temporada debe responder a una necesidad transitoria, como estudios, traslado laboral temporal o tratamientos médicos. En estos casos rige el principio de libertad de pacto recogido en el Código Civil, lo que permite que las partes acuerden quién paga los honorarios.
En la práctica, en contratos temporales es habitual que el inquilino asuma la comisión. No obstante, la causa de temporalidad debe estar justificada y acreditada documentalmente. Si se utiliza un contrato de temporada para encubrir una residencia habitual, podría considerarse fraude de ley.
Si estás pensando en alquilar un apartamento en Madrid por motivos profesionales o académicos durante un periodo concreto, conviene revisar cuidadosamente el tipo de contrato antes de asumir cualquier comisión.
Desde 2025, varias comunidades autónomas han reforzado el control de los alquileres de corta duración mediante sistemas de registro. El objetivo es evitar el uso indebido de esta modalidad para eludir la normativa de vivienda habitual.
Diferencias entre alquiler habitual y alquiler seguro
El término alquiler seguro puede generar confusión. No es un tipo de contrato distinto en la LAU, sino un modelo de gestión o garantía adicional para el propietario.
En un alquiler habitual tradicional, el propietario paga los honorarios iniciales y puede contratar un seguro de impago regulado por la Ley 50/1980. El inquilino solo paga renta, suministros y garantías legales, como la fianza.
En un modelo de gestión garantizada, la empresa administra el inmueble durante toda la vigencia del contrato y garantiza el cobro de la renta. A cambio, el propietario paga una cuota mensual adicional.
El problema surge cuando se intenta repercutir al inquilino costes obligatorios bajo denominaciones como servicios administrativos o atención al arrendatario. Si el servicio es obligatorio para acceder a la vivienda habitual, su cobro al inquilino es ilegal.
El Ministerio de Consumo ha abierto expedientes sancionadores en los últimos años por prácticas que encubrían honorarios bajo otros conceptos. Solo los servicios voluntarios y expresamente contratados por el inquilino pueden facturarse.
¿Se pueden negociar los honorarios de la inmobiliaria?
Sí, pero depende del tipo de contrato. El propietario tiene margen para negociar la comisión con la agencia, ya que es quien asume el coste en vivienda habitual.
No existe una tarifa máxima legal. Las agencias compiten entre sí, lo que permite pactar reducciones por exclusividad, honorarios a éxito o tarifas fijas.
El inquilino, en vivienda habitual, no tiene que negociar nada porque no le corresponde pagar.
En alquileres temporales sí puede intentarse negociar, especialmente si se ofrece pago adelantado o aval bancario. Es recomendable que cualquier acuerdo quede reflejado por escrito en la hoja de encargo inmobiliario.
Casos prácticos: quién paga los honorarios en cada situación
Caso 1: Piso para residencia permanente
Contrato de vivienda habitual por cinco años.
Resultado: paga el propietario.
Caso 2: Desplazamiento profesional por seis meses
Contrato de temporada justificado.
Resultado: puede pagar el inquilino si así se pacta.
Caso 3: Vivienda de lujo de más de 300 m² o renta superior a 5,5 veces el SMI
Resultado: puede pactarse que pague el inquilino.
Caso 4: Servicio de búsqueda personalizada solicitado por el inquilino
Resultado: paga el inquilino, ya que es quien contrata el servicio.
Caso 5: Renovación contractual
Resultado: debe pagar el propietario.
En definitiva, en la mayoría de alquileres de vivienda habitual en España en 2026, quien paga los honorarios de la inmobiliaria es el propietario. Solo en alquileres temporales o servicios solicitados expresamente por el inquilino puede trasladarse ese coste.