El mercado del alquiler temporal en España continuará cambiando de forma estructural en 2026. El registro de alquileres de corta duración se ha convertido en un requisito obligatorio para operar legalmente en plataformas digitales. La creación del Registro Único de Arrendamientos y la puesta en marcha de la Ventanilla Única Digital han introducido un sistema centralizado de control que afecta tanto a propietarios particulares como a empresas.
Si estás pensando en explotar una vivienda en modalidad temporal o turística, es imprescindible entender qué exige la normativa vigente y cómo realizar el trámite correctamente.
¿Qué es el registro de alquileres de corta duración?
El registro de alquileres de corta duración es un sistema estatal creado por el Real Decreto 1312/2024, que establece un procedimiento único para identificar todas las unidades destinadas a arrendamientos temporales o turísticos en España.
El elemento clave es el Número de Registro Único de Arrendamiento (NRUA). Se trata de un identificador oficial que se asigna a cada vivienda o habitación registrada y que queda vinculado al inmueble mediante nota marginal en el Registro de la Propiedad.
Este sistema funciona a través de la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos (VUD), gestionada por el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana en coordinación con el Colegio de Registradores.
Se considera alquiler de corta duración:
- Viviendas de uso turístico.
- Arrendamientos de temporada regulados en el artículo 3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
- Alquiler por habitaciones si se comercializa de forma independiente.
- Estancias temporales inferiores a un año que no constituyen vivienda habitual.
La finalidad del registro es triple:
- Garantizar transparencia.
- Permitir el intercambio de datos con plataformas digitales.
- Facilitar el control estadístico y fiscal conforme al Reglamento (UE) 2024/1028.
En 2026, el NRUA es el único número válido a efectos estatales para operar en el mercado digital de alquileres temporales.
¿Es obligatorio registrar un alquiler de corta estancia?
Sí. Es obligatorio disponer de NRUA si el inmueble se comercializa en plataformas digitales.
La obligación afecta a:
- Personas físicas.
- Personas jurídicas.
- Actividad profesional o esporádica.
Las plataformas están obligadas a verificar la validez del número antes de publicar el anuncio. Si no se dispone de registro válido, el anuncio puede ser retirado en un plazo máximo de 48 horas.
Además, el incumplimiento puede conllevar sanciones económicas que se suman a las previstas por las comunidades autónomas en materia turística.
No es obligatorio registrar:
- Contratos de vivienda habitual superiores a 12 meses.
- Cesiones gratuitas sin remuneración.
- Hoteles y establecimientos sujetos a normativa sectorial propia.
Desde 2026 también es obligatorio presentar un informe anual de actividad en febrero, conforme a la Orden VAU/1560/2025. El registro no es un trámite único, sino una obligación continuada.
Requisitos para inscribir una vivienda en el registro
Para obtener el NRUA es necesario cumplir varios requisitos técnicos y jurídicos.
Primero, la finca debe estar correctamente identificada mediante:
- Referencia catastral.
- Código Registral Único (CRU).
El solicitante debe acreditar su titularidad o representación legal.
En el caso de viviendas de uso turístico, será necesario contar previamente con la licencia autonómica o la declaración responsable correspondiente.
También debe verificarse la compatibilidad con los estatutos de la comunidad de propietarios. La Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal permite que las comunidades limiten o prohíban el uso turístico si se aprueba por mayoría cualificada.
En arrendamientos de temporada, es recomendable justificar documentalmente la causa de temporalidad para evitar que se considere vivienda habitual encubierta.
El inmueble debe cumplir además con condiciones de habitabilidad y normativa urbanística municipal.
Sin cumplir estos requisitos, el registrador puede denegar la inscripción.
Cómo hacer el registro paso a paso
El procedimiento es íntegramente telemático y se realiza a través de la sede electrónica del Colegio de Registradores.
Paso 1: Acceso con certificado digital o DNI electrónico.
Paso 2: Selección de la opción “Solicitud de Número de Registro de Alquiler”.
Paso 3: Introducción de datos de la finca, incluyendo referencia catastral y CRU.
Paso 4: Indicar si se trata de uso turístico o arrendamiento de temporada.
Paso 5: Adjuntar documentación requerida.
Paso 6: Abonar la tasa registral correspondiente.
Paso 7: Obtención automática de número provisional.
El registrador revisará la solicitud en fase de calificación. Si todo es correcto, el número pasará a ser definitivo y se practicará nota marginal en el Registro de la Propiedad.
Posteriormente, el titular deberá:
- Comunicar cualquier modificación relevante.
- Presentar el modelo informativo anual en febrero.
- Mantener coherencia entre datos declarados y actividad real.
Normativa vigente en 2026 y cambios recientes
El marco normativo aplicable en 2026 se estructura en varios niveles.
A nivel europeo, el Reglamento (UE) 2024/1028 establece obligaciones de intercambio de datos entre plataformas y autoridades nacionales.
En España, el Real Decreto 1312/2024 crea el Registro Único de Arrendamientos y la Ventanilla Única Digital.
La Orden VAU/653/2025 regula la transmisión mensual de datos por parte de las plataformas digitales.
La Orden VAU/1560/2025 aprueba el modelo informativo anual que deben presentar los propietarios.
Este sistema se coordina con:
- Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos.
- Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal.
- Normativa autonómica turística.
- Ordenanzas municipales.
En 2026, el sistema funciona plenamente y los cruces automáticos de datos permiten detectar discrepancias entre ingresos declarados y actividad real.
Consejos antes de alquilar tu piso por corta duración
Antes de iniciar la actividad, conviene realizar una revisión legal completa.
Primero, comprobar los estatutos de la comunidad de propietarios. Una prohibición inscrita puede impedir obtener el registro.
Segundo, revisar la normativa urbanística municipal y la regulación autonómica.
Tercero, mantener la coherencia fiscal. Los ingresos deben declararse correctamente en IRPF o Impuesto de Sociedades. Si se prestan servicios propios de hotelería, puede ser obligatorio aplicar IVA.
Si estás valorando fórmulas como Alquilar por días, es importante diferenciar entre alquiler turístico y arrendamiento de temporada, ya que el régimen jurídico no es idéntico.
También se recomienda contratar un seguro de responsabilidad civil y llevar un control documental detallado de cada estancia.
En 2026, alquilar para corta duración exige planificación, cumplimiento normativo y gestión profesional.
En definitiva, el registro alquileres corta duración ya no es una opción, sino una condición imprescindible para operar legalmente. La digitalización del sistema y la coordinación entre administraciones han transformado el mercado en un entorno más transparente y exigente.
Cumplir con el procedimiento desde el inicio evita sanciones y garantiza estabilidad en la actividad.